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El financiamiento del propietario, o financiamiento del vendedor, es una alternativa al financiamiento tradicional. Si un comprador de vivienda no reúne los requisitos necesarios para obtener un préstamo de un prestamista hipotecario, el propio vendedor puede financiar la operación. Así, el comprador no tendrá que acudir a prestamistas tradicionales, aliviando la presión de lidiar con los préstamos hipotecarios.
Sin embargo, ¿qué es exactamente el financiamiento del vendedor y cómo funciona? ¿Cuáles son las ventajas para compradores y vendedores? Te lo explicamos todo en nuestra guía a continuación.
¿Qué es el financiamiento del vendedor?
El financiamiento del vendedor es una forma de financiamiento en la que el propietario financia la venta de una casa. Para los compradores con mal crédito o que de otro modo no pueden optar a las hipotecas tradicionales, los acuerdos de financiamiento del vendedor pueden ser una salvación. Tiene ventajas tanto para los compradores como para los vendedores, aunque también tiene desventajas.
Un acuerdo de financiamiento del vendedor suele tener un plazo de préstamo más corto que un préstamo tradicional o una hipoteca convencional. Cinco años es lo típico, con un pago global hacia el final del plazo del acuerdo. Sin embargo, esa es solo una forma de establecer un acuerdo inmobiliario financiado por el vendedor.
Existen muchos tipos de financiamiento por el vendedor. Los siguientes son algunos tipos comunes:
- Hipoteca todo incluido: Una hipoteca financiada por el vendedor es una alternativa a una hipoteca normal en la que el propietario se ofrece como prestamista a los compradores potenciales, ofreciéndoles financiamiento directo. Sin embargo, el plazo del préstamo en una operación financiada por el vendedor suele ser mucho más corto. El plazo más corto disminuye el riesgo para el vendedor.
- Hipoteca junior: Este tipo de contrato de financiamiento por el propietario implica que el comprador solicita financiamiento bancario tradicional. Sin embargo, el vendedor de la propiedad presta dinero al comprador para realizar el pago inicial de su hipoteca, y el comprador debe devolverlo según los términos acordados. Este tipo de préstamo financiado por el vendedor ayuda a garantizar la disponibilidad de préstamos hipotecarios asequibles para todos los compradores.
- Contrato sobre el terreno: Esta forma de financiamiento por el vendedor implica que el comprador obtiene un préstamo sobre la propiedad, pero el vendedor conserva la propiedad hasta que el comprador le devuelva la totalidad del dinero. El comprador suele obtener un título equitativo, que le proporciona una propiedad compartida temporal hasta que obtenga un título legal completo.
- Hipoteca asumible: Si el vendedor debe una hipoteca a un prestamista tradicional, el comprador puede asumir esta hipoteca y atenerse a los requisitos de pago originales. La aprobación de esta operación inmobiliaria puede depender del historial crediticio del comprador.
Beneficios del financiamiento del vendedor para los compradores de casas
Para los compradores de casas, las propiedades con financiamiento del vendedor ofrecen muchas ventajas en comparación con los préstamos hipotecarios normales. Para empezar, cuando se trata de financiamiento del vendedor, los costos de cierre suelen ser mucho más bajos en comparación con una transacción inmobiliaria tradicional.
En cuanto prescindas de las asociaciones crediticias, los bancos y los prestamistas convencionales, podrás evitar los gastos de constitución de la hipoteca y otras comisiones que suelen cobrar los prestamistas.
Con una venta financiada por el vendedor, la aprobación suele ser más rápida. El proceso no suele alargarse tanto como cuando intervienen los suscriptores del préstamo. Sin embargo, es posible que el vendedor siga queriendo realizar una comprobación de crédito y obtener un informe crediticio para asegurarse de que tienes la estabilidad financiera necesaria para devolver todo el precio de compra.
Obtener una solicitud de préstamo hipotecario residencial a veces es difícil si trabajas por tu cuenta y tienes dificultades para demostrar tus ingresos mensuales o no tienes un historial crediticio establecido. El proceso de financiamiento puede ser complicado, así que puedes buscar una casa con financiamiento de vendedor disponible.
Si tienes mal crédito, el financiamiento del vendedor también puede permitirte mejorar tu crédito con el tiempo.
A algunos compradores de casas les gusta la idea del financiamiento del vendedor porque esperan condiciones de préstamo más favorables, como pagos de intereses más bajos. Sin embargo, las condiciones de financiamiento del vendedor no siempre implican tasas de interés más bajas.
Una de las realidades del financiamiento del vendedor es que, aunque es una excelente alternativa al financiamiento bancario, las tasas de interés de un acuerdo de financiamiento del propietario no siempre son más bajos. De hecho, en muchos casos serán más altos, ya que ese es un incentivo para que el vendedor ofrezca ese financiamiento.
Sin embargo, con una buena negociación de la tasa de interés, el vendedor puede estar dispuesto a bajar el tipo a cambio de un pago inicial mayor o un plazo de préstamo más corto.
También hay otras ventajas para el comprador. Por ejemplo, con una operación de financiamiento del vendedor, la compra de una casa tal cual es una posibilidad. Eso puede permitirte comprar una casa a un menor costo. Solo tienes que hacer primero una lista de reparaciones y asegurarte de que no haya ninguna reparación costosa que sea mayor a la cantidad que te ahorres.
Ventajas del financiamiento del vendedor para propietarios/vendedores
Para los propietarios, ofrecer financiamiento al vendedor también tiene muchas ventajas. Puede atraer a más compradores, lo que te permitirá ampliar tu público objetivo y encontrar un comprador más rápido. Si hay mucha competencia en el mercado, es una forma de destacar.
Puedes disfrutar de un plazo de cierre más rápido, obteniendo tu dinero antes. Muchos propietarios no se dan cuenta de que, tras ofrecer financiamiento al vendedor, pueden vender un pagaré a un inversor que asume la responsabilidad de cobrar la deuda. Entonces, el comprador realiza los pagos al comprador del pagaré, y tú eliminas las molestias y el riesgo de cobrar la deuda.
Por supuesto, también existe cierto riesgo para quien compra el pagaré, por lo que no obtendrás el precio total del contrato de préstamo. Al fin y al cabo, el prestamista puede incumplir el contrato y no realizar los pagos a tiempo según el contrato de financiamiento del vendedor.
Lo normal es un precio de venta del 65-90% del importe del préstamo. Por ejemplo, si el contrato de financiamiento del vendedor era de $200K, puede que solo vendas el pagaré por $180K. Sigue siendo un buen acuerdo, ya que te permite obtener dinero en efectivo al cierre si vendes el pagaré inmediatamente.
El financiamiento del vendedor también puede ser una opción atractiva si tienes una casa que requiere reparaciones costosas que no puedes permitirte. En ese caso, puede ser difícil que la casa cumpla los requisitos para un préstamo tradicional. Dado que muchos compradores no pueden permitirse pagar todo el precio por adelantado en efectivo, el financiamiento del vendedor te permite ampliar el público objetivo.
Utilizar el financiamiento del vendedor como estrategia de inversión inmobiliaria también es una opción. Los pagos del financiamiento pueden actuar como ingresos adicionales, y como puedes conservar la titularidad de la vivienda hasta que el prestatario pague el préstamo, también puedes reducir el riesgo.
El financiamiento del vendedor también te da más flexibilidad. Puedes fijar los tipos de interés, lo que te permite obtener ingresos adicionales. También puedes imponer duras penalizaciones en caso de pagos atrasados o no efectuados.
Por último, puedes considerar el financiamiento del vendedor si vendes una casa a un familiar, amigo íntimo o pariente. En estos casos, cuando conoces personalmente la situación financiera del comprador y confías en que pagará, el riesgo es menor.
Riesgos e inconvenientes del financiamiento del vendedor
A pesar de todos los pros del financiamiento del vendedor, es esencial conocer sus contras antes de decidirse a ofrecerlo.
El riesgo más importante es que el comprador incumpla el préstamo y no pague. Si actúas con el debido cuidado, es menos probable que esto suceda, pero siempre es una posibilidad, incluso si ofreces financiamiento a alguien que conoces. Por ejemplo, aunque alguien tenga un buen trabajo, puede perderlo.
En ese caso, tendrías que ejecutar la hipoteca de la vivienda y recuperar la propiedad, empezando de nuevo. Es un problema que quizá quieras evitar. Peor aún, si el comprador daña la casa y tienes que hacer una ejecución hipotecaria o foreclosure, te quedarás con costosas reparaciones que pueden vaciar tu cartera y dificultar que pueda volver a venderse pronto.
Vender un pagaré es una forma de evitar ese riesgo, pero no obtendrás el importe total del préstamo.
Pagar tus impuestos también puede complicarse si asumes el papel de prestamista hipotecario, así que asegúrate de contar con un profesional en materia fiscal que te asesore. Debes declarar los ingresos por intereses procedentes del financiamiento del propietario en el formulario 1040.
Por supuesto, los acuerdos de financiamiento del vendedor también tienen sus inconvenientes como comprador. Mientras que una de las ventajas para los vendedores es que pueden imponer duras penalizaciones y tipos de interés más altos, eso es un inconveniente para los compradores. Puedes optar a un tipo de interés más bajo y a unas condiciones de pago más flexibles si puedes reunir el dinero suficiente para hacer un pago inicial mayor a un prestamista tradicional.
Con un tipo de interés alto, puedes terminar pagando mucho más que el precio de venta de la vivienda. En última instancia, el tipo de interés dependerá de tu relación con el vendedor y de tu puntaje crediticio.
Además, los contratos de préstamo con financiamiento del vendedor suelen ser más cortos. Puede que prefieras obtener un préstamo a largo plazo de un banco en lugar de tener que pagar toda la casa en pocos años.
Puede que te resulte difícil hacer un gran pago al final del acuerdo de cinco años. Deberás empezar a ahorrar suficiente dinero ahora y crear un presupuesto para la compra de una casa de modo que puedas permitirte hacer ese pago.
Puntos clave
El financiamiento del vendedor puede ser una buena opción si no cumples con los requisitos para el financiamiento tradicional. Como vendedor, también te permite atraer a más compradores en un mercado difícil y vender una casa rápidamente o tal y como está.
Sin embargo, implica un riesgo, por lo que es crucial sopesar bien los pros y los contras antes de decidir ir por ese camino.
Siempre contrata a un abogado experto en bienes raíces y verifica la confiabilidad y estabilidad financiera del comprador antes de ofrecer financiamiento como vendedor. Además, asegúrate de hablar con un agente inmobiliario local, cobrar un anticipo considerable y considera la posibilidad de vender el pagaré para reducir el riesgo.
Preguntas frecuentes
Si el financiamiento del vendedor es una idea nueva para ti, a continuación respondemos algunas de las preguntas que puedes tener.
¿Cómo funciona la financiación del vendedor?
El financiamiento del vendedor implica a un vendedor que no tiene una hipoteca y no tiene que pasar por el proceso hipotecario, por lo que puede ser propietario de la vivienda. El vendedor no pide el precio total, sino que acuerda pagos mensuales.
¿Cuáles son los términos típicos del financiamiento del vendedor?
Las condiciones de financiamiento del vendedor pueden variar. Sin embargo, con una hipoteca tradicional con todo incluido, el comprador realiza pagos más pequeños durante unos años (que pueden cubrir únicamente los tipos de interés) con un gran pago global para cubrir el resto del préstamo al final del contrato de préstamo (esto es a lo que la gente se refiere como una hipoteca “balón” o de amortización).
¿Cuál es un ejemplo de financiamiento del vendedor?
Supongamos que Bob le vende una casa a Joe. Joe no puede permitirse un pago inicial del 20%, así que en su lugar le paga a Bob un pago inicial del 5%.
Sin embargo, debe pagar el resto del precio de la casa en un plazo de cinco años, junto con los pagos de intereses. Bob conserva la titularidad de la vivienda para poder recuperar la propiedad si Joe incumple el pago. También se asegura de que Joe tenga un trabajo estable antes de ofrecerle un trato así.
¿Qué tan arriesgado es el financiamiento del vendedor?
El financiamiento del vendedor puede ser bastante arriesgado para el vendedor, por lo que es mejor recurrir a un abogado especializado en cierres para asegurarse de que el contrato de préstamo es favorable para el vendedor.
El riesgo más considerable es el impago por parte del prestamista, especialmente si la vivienda ha recibido daños. Sin embargo, también existe un riesgo para el comprador: el valor de mercado de la casa puede depreciarse, lo que dificultará el refinanciamiento posterior.
¿El financiamiento del propietario es una buena idea para el vendedor?
No siempre. Asumir la responsabilidad de un vendedor conlleva complicaciones y riesgos adicionales. Sin embargo, puede ser una buena idea si necesitas vender tu casa rápidamente, sobre todo si tiene desperfectos y no puedes absorber los gastos de reparación o si te ha costado encontrar un comprador.
¿Cuáles son las ventajas del financiamiento del vendedor?
Las ventajas del financiamiento del vendedor, tanto para el comprador como para el vendedor, incluyen un plazo de cierre más rápido. Para el vendedor, las ventajas incluyen un público objetivo más amplio, la posibilidad de vender una casa tal y como está y unos ingresos extra para los próximos años.
Para el comprador, las ventajas incluyen un pago inicial posiblemente menor, la capacidad de negociar las condiciones del préstamo y la posibilidad de optar a un préstamo aún teniendo un puntaje de crédito desventajoso.
¿Cómo se negocia el financiamiento del vendedor?
Negociar el financiamiento del vendedor es más fácil si puedes demostrar tus ingresos o tienes un buen puntaje crediticio. Si conoces personalmente al vendedor, negociar también es más fácil. Sin embargo, debes tener a tu lado a un abogado o profesional calificado que te ayude a navegar por las complejidades del financiamiento del vendedor, tanto si eres comprador como vendedor.
